Здравствуйте. Глядя на специфическую ситуацию в аренде в последние несколько месяцев, на фоне падения курса рубля по отношению к другим мировым валютам, возникают следующие наблюдения:
1. Все больше арендодателей в коммерческой недвижимости стремятся привязать свои контракты к доллару.
2. Обосновывают они это страхом обесценивания рубля в перспективе срока арендного контракта. Хотя, кроме статей расходов эксплуатации и в ситуациях с кредитным недвижимым имуществом, сложно найти причину того, почему именно арендатор должен застраховать риск обесценивания рубля.
3. Доходы арендаторов падают. Т.к. ставки аренды растут, закупки индексируются к доллару, даже если не работать с импортом (отечественный производитель тоже поднимает цены), объемы продаж падают на фоне кризисных настроений.
4. Перекладывать на конечных потребителей и покупателей рост закупочных цен и аренды чревато фатальным для бизнеса падением спроса.
5. Логики арендодателей в этом вопросе не наблюдается. Арендатор платит дорогую аренду в долларах, закупается в дорогих долларах, а прибыль получает в дешевых рублях.
А как мы знаем, доходность арендного бизнеса = ставка * время аренды. И как не выкручивай ставку вверх, опасаясь тех или иных макроэкономических явлений, если по этой ставке никто ничего не арендует, то доходность бизнеса будет отрицательная с учетом налогов и эксплуатации.
У меня простое предложение – не закреплять ставки жестко на иностранную валюту, а лишь давать ей вес в условной единице расчета ставки аренды.
Давайте реалистично признаем два факта:
- на территории РФ мы рассчитываемся в рублях;
- от курса иностранных валют, с переменным эффектом, зависит покупательская способность рубля.
И отталкиваться от этих фактов в расчете ставок.
Важность курсов рубля к инвалюте каждый определяет самостоятельно. Но рублевая составляющая обязательна.
Нельзя закрыть глаза на тот факт, что подавляющее большинство арендаторов коммерческой недвижимости от падения курса рубля проиграет, так как получают прибыль в рублях.
Какие конкретно возможны варианты расчета арендной ставки (вводится привычная условная единица (У.Е.), но со сложным расчетом):
1 У.Е. = (Н руб + доллар США по курсу на день оплаты)/2,
где Н руб – норматив рубля к доллару, который был стабилен на протяжении прошлого отчетного периода, к примеру = 35.
В итоге, у нас влияние доллара сводится к 50%. Довольно справедливая и простая модель.
Например:
1 У.Е. = (35 руб. + 58 руб.)/2 = 46,5 руб.
Вес той или иной составляющей можно уменьшать или увеличивать:
1 У.Е. = (Н руб + (Н руб+доллар США по курсу на день оплаты)/2)/2
Т.е. 1 У.Е. = (35 руб. + (35 руб. + 58 руб.)/2)/2 = (35 руб. + 46,5 руб.)/2= 40,75 руб.
Здесь мы уменьшили влияние доллара.
Или наоборот – увеличить вес доллара в ставке:
1 У.Е. = (доллар США по курсу на день оплаты + (Н руб+доллар США по курсу на день оплаты)/2)/2
Т.е. 1 У.Е. = (58 руб. + (35 руб. + 58 руб.)/2)/2 = (58 руб. + 46,5 руб.)/2 = 52,25 руб.
Можно привязать к корзине валют с разными весами той или иной валюты, что хорошо подойдет для расчета норматива эксплуатационных платежей в сложных зданиях, таких как Федерация в Москва Сити.
1 У.Е. = (Н Круб + (доллар США + евро + юань)/3)/2,
где Н Круб = средняя арифметическая курсов корзины трех валют, которые были стабильны на протяжении прошлого отчетного периода, к примеру = 52.
Итого:
1 У.Е. = (52 руб. + (58 руб. + 72 руб. + 94 руб.)/3)/2 = (52 руб. + 75 руб.)/2 = 63,5 руб.
Можно разработать любую модель расчета ставки, учитывающую самые разные параметры, которые вам важны.
В любом случае, я бы не рекомендовал снижать вес рублевой составляющей ниже 50%, потому как такой расчет в нестабильных условиях, является стоп-фактором в контрактах аренды. И, в большинстве случаев, простой без арендатора обходится гораздо дороже, чем отыгрывание валютных колебаний.